1. Betaalbare woonstad

Hoe maken we van Gent echt een betaalbare woonstad? Dat is de uitdaging waar we voor staan. De huurprijzen stijgen door het dak, jonge gezinnen vinden geen betaalbare koopwoning meer, en 10.000 mensen staan op de wachtlijst voor een sociale woning. De PVDA maakt van betaalbaar wonen dé inzet van de gemeenteraadsverkiezingen.

Bij een referendum in oktober 2023 stemde bijna 80 procent van de kiezers voor betaalbaar wonen. De PVDA wil die ambitie waarmaken en mikt op 40% betaalbaar wonen tegen 2040. Dat vraagt de komende legislatuur om een serieuze tussensprint. Tegen 2030 willen we al 10.000 nieuwe sociale en betaalbare woningen bouwen: de helft sociale woningen, de helft woningen voor mensen met een modaal inkomen.

Zo maken we eindelijk komaf met de ellenlange wachtlijsten voor sociale woningen, met de stijgende dak- en thuisloosheid in de stad, maar ook met de onbetaalbare prijzen op de private huurmarkt. Tegelijkertijd ondersteunen we maximaal iedereen in de stad die renoveert. We nemen de kwaliteit en energieprestaties van de bestaande woningen grondig onder handen. In de plaats komen gezonde, betaalbare woningen, zowel voor de vele Gentse huurders met een beperkt budget, als voor eigenaars.

Visie

In tien jaar tijd zijn de Gentse vastgoedprijzen met 60% gestegen. Dubbel zoveel als in andere centrumsteden, zoals Kortrijk, Brugge of Hasselt. ‘Gent is slachtoffer van haar eigen succes’, zegt het stadsbestuur. In werkelijkheid zijn wij het slachtoffer van een liberaal woonbeleid dat vrij spel geeft aan dure vastgoedprojecten, terwijl steeds meer Gentenaars geen betaalbare woning vinden. Na twaalf jaar bestuur met Open VLD, Vooruit en Groen is de wooncrisis erger dan ooit.

Vandaag kost een gemiddelde woning in Gent 350.000 euro. De gemiddelde Gentse huurder betaalt maandelijks 887 euro voor een appartement en maar liefst 1078 euro voor een huis (in 2023). Onder de 1.000 euro vind je in Gent geen kwaliteitsvolle gezinswoning meer. Wonen is onbetaalbaar voor steeds meer Gentenaars.

Gent heeft dus dringend nood aan een groter aanbod betaalbare huur- en koopwoningen. Toch blijkt het bij velen aan politieke moed en goesting te ontbreken, om de wooncrisis aan te pakken. “Aan die hoge woningprijzen in Gent kunnen wij niets doen”, legde schepen Tine Heyse van Groen begin 2021 uit in de krant. Dat komt natuurlijk omdat zij - net zoals haar paarse voorgangers en coalitiegenoten - vertrekt vanuit een neoliberale visie op het woonbeleid. De Stad Gent neemt hier énkel de rol op als 'regisseur'. De uitwerking van projecten geven ze in handen van een autonoom 'Stadsontwikkelingsbedrijf' en private projectontwikkelaars. De stad formuleert hierbij wel ‘ambitieniveaus’ over sociale mix, klimaatneutraliteit en betaalbaar wonen en schrijft mooie masterplannen uit (zoals voor de Arsenaalsite). Maar de ultieme toetsteen blijft het financieel rendement voor de projectontwikkelaars.

Geen wonder dus dat het aantal Gentse sociale woningen tussen 2018 en 2024 gedaald is, terwijl het aantal dak- en thuislozen fors is gestegen (van 1.873 in 2020 naar net geen 2.500 in 2023, waarvan meer dan 600 kinderen). Juist daarom besloten de actievoerders van ‘Te Duur’ en ‘Volksraad’ om betaalbaar wonen definitief hoog op de politieke agenda te zetten. Maandenlang haalden ze op Gentse markten en pleinen handtekeningen op. Zo dwongen ze een volksraadpleging af. Op zondag 8 oktober 2023 stemde een ruime meerderheid van de opgedaagde stemgerechtigde Gentenaars tegen de privatisering van Gentse publieke gronden en voor een forse uitbreiding van het aantal sociale woningen in de stad. Ook de auteurs van de Woonstudie Gent (2023), die het stadsbestuur zelf bestelde, maken duidelijk dat een ander woonbeleid mogelijk is. Ze adviseren Stad Gent om werk te maken van “één ruimtelijke, financiële en vastgoedstrategie in functie van betaalbaar en sociaal wonen. Die moet gericht zijn op het uitbreiden van het vastgoedpatrimonium, inzetbaar voor de uitbreiding van het betaalbaar woonaanbod.” Met andere woorden: maak van Stad Gent een echte sociale woonactor, in plaats van de ‘regisseur’ van de privé te blijven spelen.

De PVDA is het volmondig eens met deze publieke visie op het stedelijke woonbeleid. Wij pleiten voor 100% betaalbare woningen in alle nieuwe projecten van de stad. Wij pleiten voor een ‘stad op mensenmaat’ en voor de uitbreiding van de Gentse grondenbank. Wij willen dat de hefbomen van het stedelijke woonbeleid opnieuw in publieke handen komen. Om dat te doen zetten we de eisen van het woonreferendum om in een ambitieus en bindend woonplan. Betaalbaar wonen wordt een topprioriteit: met 40% betaalbaar wonen in 2040, waarvan 20% sociaal huren en 20% betaalbare budgethuurwoningen. Zoiets kan niet zonder een eerste serieuze tussensprint, met 5.000 bijkomende sociale woningen en 5.000 splinternieuwe budgethuurwoningen tegen 2030. De coördinatie van deze ambitieuze publieke doelstellingen gebeurt door de nieuw op te richten ‘Gentse Woonunie’, waarin Stad Gent, Sogent, het OCMW en Thuispunt Gent (de woonmaatschappij) hun kennis, kunde en kapitaal samenbrengen. Van de projectontwikkelaars en de vrije markt zal het namelijk niet komen, dat hebben ze inmiddels voldoende bewezen. Ook als ze hoger mogen bouwen en minder regeltjes opgelegd krijgen, blijft winst hun enige drijfveer.

Voor de PVDA is wonen een recht, geen luxe. In onze visie zouden de woonkosten voor een gezin (energiekosten en huurlasten inbegrepen) voor een gezin niet meer mogen bedragen dan 30 procent van het gezinsinkomen. Om dat te realiseren krikken we aandeel sociale en betaalbare woningen fors op, streven we naar huurprijsregulering, versterken we de controles op huisjesmelkerij, ontketenen we een heuse Gentse ‘renovatierevolutie’ (inclusief een ‘renovatierecht’ voor iedere koper/eigenaar die ondersteuning nodig heeft), en zoeken we actief de samenwerking op met het Gentse (woon)middenveld dat al heel wat woonalternatieven op poten zette.

We zetten de eisen van het woonreferendum om in een ambitieus en bindend woonplan. Tegen 2040 mikken we op 20% sociaal huren en 20% betaalbare budgethuurwoningen op het hele Gentse grondgebied.
Sogent, het stadsontwikkelingsbedrijf van de stad, vormen we om tot een sociale ontwikkelaar, die zich helemaal richt op betaalbaar wonen, en ook coöperatief kapitaal mobiliseert. De eigen projecten van Sogent leveren steeds 100% sociale en betaalbare huurwoningen af.
Stad Gent voert een thematisch ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) in voor sociaal en betaalbaar wonen.
Bij nieuwe private woonprojecten leggen we 30% sociale woningen en 30% budgetwoningen op.
We zorgen voor een aanzienlijke versterking van de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, zodat de dienst vlotter meer bouwvergunningen kan afleveren.
Het VIA-project, dat het hele traject van E17 zal herinrichten (van Zwijnaarde tot Gentbrugge), richt zich enerzijds op natuur en groen en anderzijds op betaalbaar wonen. De grond blijft volledig in publieke handen.
Met de ‘Gentse Woonunie’ starten we een nieuwe coördinerende samenwerking op. Stad Gent, Sogent, het OCMW en Thuispunt Gent (de woonmaatschappij) brengen er hun kennis, kunde en kapitaal samen. De Woonunie zorgt voor een geïntegreerde woon- en vastgoedstrategie (financieel, projectmatig, grondbeleid).
Een ‘Gentse grondenbank’ is van groot strategisch belang om de gestelde woonambities waar te maken. We ontwikkelen een langetermijnbeleid, waarbij we het bestaand patrimonium activeren en ook gevoelig uitbreiden (op basis van het ‘RUP sociaal en betaalbaar wonen’). Dat kan door het voorkooprecht en Vlaams onteigeningsrecht gericht in te zetten (zowel vanuit de stad, als vanuit Thuispunt Gent). Stad Gent knoopt onderhandelingen aan met alle publieke actoren die over bebouwbare gronden beschikken, zoals de NMBS en de Gentse onderwijsinstellingen.
Het Gentse (woon)middenveld krijgt een belangrijke plaats in de nieuwe Gentse woonstrategie. Woonoplossingen van onderuit met goede resultaten worden opgeschaald en opgenomen in de lange termijn plannen.
We garanderen leefbare woonwijken met een gezonde sociale mix. Stadsprojecten voorzien daarom steeds een divers aanbod aan woningen (volgens inkomen, gezinssamenstelling en leeftijd), zowel in bestaande als in nieuwe wijken. Daarbij hebben we veel aandacht voor de bouw van extra gezinswoningen en voor levenslang wonen in de eigen wijk voor ouder wordende Gentenaars.
We versterken de stadsbrede woonbegeleiding, woonwinkels en woonconsulenten die nu zwaar onderbemand zijn.

Meer achtergrondinformatie

Met een ambitieus en bindend woonplan maken we betaalbaar wonen dé toppriorteit. Die aanpak sluit ook aan bij het pleidooi van de de auteurs van de Woonstudie Gent (2023) voor: “één ruimtelijke, financiële en vastgoedstrategie in functie van betaalbaar en sociaal wonen. Die moet gericht zijn op het uitbreiden van het vastgoedpatrimonium, inzetbaar voor de uitbreiding van het betaalbaar woonaanbod”.

We richten ons uitdrukkelijk op 2040. Dat geeft voldoende tijd voor een ambitieus plan, maar is ook zo dichtbij dat er geen tijd te verliezen is aan loze beloftes voor een verre toekomst. Bovendien zijn al tegen 2030 de eerste echte resultaten nodig. Tegenover de winstmaximalisatie van de private projectontwikkelaars zetten wij een democratisch en participatief project, waarin Gentenaars het voor het zeggen hebben. Met 20% sociale woningen en 20% betaalbare woningen in 2040’, zullen we tegelijkertijd de alsmaar stijgende woonprijzen kraken én massaal investeren in betaalbaar, duurzaam, ecologisch en vernieuwend wonen.

Het goede nieuws is dat de eerste voorzichtige stappen al gezet zijn. Thuispunt Gent en de Gentse woondienst zijn al aan het plannen geslagen. Mede onder druk van de PVDA (denk aan het schandaal in de Bernadettewijk net voor de vorige gemeenteraadsverkiezingen) renoveert Thuispunt Gent sinds enkele jaren volop het eigen patrimonium. De volgende legislatuur moet een nieuw investeringsplan de renovaties afronden, en de focus verleggen naar een forse toename van het aantal sociale woningen. Op voorzet van de stedelijke woondienst beloofde de Gentse woonschepen, Tine Heyse (Groen), een toename tegen 2030 tot 14,5% van het totaal aantal Gentse woningen tegen 2030. Tegen 2040 streeft de stad naar 17% en tegen 2050 naar 20%.

Toch is het opletten met die virtuele percentages. Er zit een grote kloof tussen de woorden en de daden. Om te beginnen heeft het Gentse stadsbestuur sinds 2012 netto niet één bijkomende sociale woning gerealiseerd. Integendeel, volgens officiële cijfers is het aantal sociale woningen in Gent de afgelopen jaren nog verder gedaald van 14.556 (2012) tot 13.642 (december 2023). Aan luxueuze bouwprojecten geen gebrek, maar het aantal sociale woningen is verminderd.

Verder zegt de Gentse Woonstudie dat om de eerste tussenstap van 14,5% echt te halen, er in 2030 minstens 4.000 extra sociale woningen nodig zijn (berekend vanuit de 'realistische woonvraag’), en 5.000 woningen als je de wachtlijsten effectief wil wegwerken. Jammer genoeg ligt de ambitie van het stadsbestuur veel lager. Geen enkel concreet plan van Thuispunt Gent (voor 99% in handen van het stadsbestuur) komt voorlopig nog maar in de buurt. De verkiezingsprogramma’s beloven weinig beterschap. Groen geraakt qua ambitie niet verder dan 2.500 bijkomende sociale woningen - slechts de helft van wat echt nodig is. Bij de liberale stadslijst Voor Gent, met Vooruit aan boord, staat zelfs geen énkel bijkomend cijferobjectief in het verkiezingsprogramma.

De PVDA pleit voor daadkracht en ambitie. Als we de huidige wachtlijsten op twee legislaturen willen wegwerken, zijn er 5.000 extra nodig tegen 2030. Tegen 2040 moeten dat er 10.000 zijn. Zo zorgen we voor een drastische versnelling van de bestaande sociale bouwplannen. We maken eindelijk voldoende geld, kennis en kunde vrij om de gemaakte beloftes ook echt te realiseren. Gedaan met beloven en uitstellen.
Daarnaast verbreden we ook de ambities. We kiezen resoluut voor het ‘volkshuisvestingsmodel’. Dat wil zeggen dat we naast sociale woningen ook voluit kiezen voor publieke huisvesting voor de modale inkomens. Daarom zetten we in budgethuur. We vormen Sogent om tot een sociale ontwikkelaar, die zich helemaal richt op betaalbaar wonen, en ook coöperatief kapitaal mobiliseert. De eigen projecten van Sogent moeten steeds 100% sociale en betaalbare huurwoningen afleveren.
Met die twee sporen (sociale huur en budgethuur) het achterhoofd brengen Thuispunt Gent, Sogent, OCMW Gent en Stad Gent hun kennis, kunde en kapitaal samen. Door samen te werken kunnen ze de schaarse beschikbare grond maximaal inzetten, kosten drukken, expertise bundelen en heel diverse projecten ontwikkelen. Tegelijk moet er een duidelijke onderlinge taakverdeling komen. Op de middellange termijn groeit de coördinerende ‘Gents Woonunie’ uit tot een echte woonactor, die naar Weens voorbeeld publieke woonoplossingen biedt aan brede lagen van de Gentse bevolking.

Het Gentse (woon)middenveld krijgt een belangrijke plaats in de nieuwe Gentse woonstrategie. De partners doen steeds beroep op de expertise van het middenveld en de academische wereld om vernieuwende woonoplossingen uit te werken. Zowel bij het bouwen, renoveren en verhuren van de woningen, als bij de noodzakelijke bewonersbegeleiding. Woonoplossingen van onderuit met goede resultaten worden opgeschaald en opgenomen in de lange termijn plannen.

Om dit alles mogelijk te maken gaat Stad Gent ook op het gebied van stedenbouw vol aan de bak. Stad Gent voert een thematisch, gebiedsdekkend ‘RUP sociaal en betaalbaar wonen’ (overdruk-RUP) in. Dat nieuwe RUP, legt vast welke zones in de stad bestemd zijn voor sociaal en betaalbaar wonen, en zorgt ervoor dat ook alle private ontwikkelaars zich inschakelen in de nieuwe woonstrategie. In Brussel bestaat dit al. PVDA vraagt dit al zes jaar. Al zes jaar gebeurt er niets. Wel stelt iedereen vast dat er vandaag onvoldoende publieke bouwgrond is. In oktober 2023 legden we daarom ons voorstel voor aan de gemeenteraad. De partijen van het stadsbestuur stemden unaniem tegen. Al moeten we vaststellen dat Groen het standpunt daarna wel opnam in haar verkiezingsprogramma …

We spitsen het Gentse systeem van ‘stedenbouwkundige lasten’ toe op wonen. De lasten zijn de bijkomende verplichtingen die de Stad oplegt aan een vergunning. Ze compenseren voor de ondersteuning die de stedelijke overheid levert aan de projectontwikkeling. Bij onderhandelingen met private ontwikkelaars krijgen extra sociale en betaalbare woningen voortaan prioriteit.

Op basis van deze instrumenten moet elk private woonproject voortaan in 30% sociale woningen en 30% budgetwonen voorzien. Om dit alles in goede banen te leiden zorgen we voor een aanzienlijke versterking van de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, ook om ervoor te zorgen dat de dienst vlotter meer bouwvergunningen kan afleveren.

We breiden de stedelijke grondpositie gevoelig uit. De Gentse grondenbank is van groot strategisch belang om de gestelde woonambities waar te maken. We ontwikkelen een langetermijnbeleid, waarbij we het bestaand patrimonium activeren en ook gevoelig uitbreiden (op basis van het ‘RUP sociaal en betaalbaar wonen’). Dat kan door het voorkooprecht en Vlaams onteigeningsrecht gericht in te zetten (zowel vanuit de stad, als vanuit Thuispunt Gent). De lopende procedures rond het Gentbrugse ‘Spoorwegbosje’ kunnen dienen als voorbeeld. Stad Gent knoopt onderhandelingen aan met alle publieke actoren die over bebouwbare gronden beschikken, zoals de NMBS en de Gentse onderwijsinstellingen.

Dat de 12 hectare grote Arsenaalsite in Gentbrugge, eigendom van de NMBS, werd verkwanseld, is een grote gemiste kans. De PVDA eiste dat het terrein werd onteigend, een mogelijkheid die expliciet in de wetgeving is voorzien. Toch weigerde het stadsbestuur hierop in te gaan. Door een totaal gebrek aan vooruitziendheid en slagkracht van het stadsbestuur kwam deze publieke NMBS-grond terecht in de handen van een steenrijke West-Vlaamse projectontwikkelaar.

In dat verband is het cruciaal om vanaf nu met grote aandacht het Via-project op te volgen. Dit plan zal het hele traject van de E17 herinrichten (van Zwijnaarde tot Gentbrugge). Eenmaal het traject wijzigt en er bijgevolg heel wat gronden vrijkomen, is het voor de PVDA cruciaal dat de gronden volledig in publieke handen blijven. Zo kan de gewonnen ruimte (doorheen verschillende woonwijken) helemaal ingezet worden voor natuur en groen en anderzijds op betaalbaar wonen.

Onze inspanningen focussen op de reële woonnoden van de Gentenaars. We garanderen leefbare woonwijken met een gezonde sociale mix. Stadsprojecten voorzien daarom steeds een divers aanbod aan woningen (volgens inkomen, gezinssamenstelling en leeftijd), zowel in bestaande als in nieuwe wijken. Daarbij hebben we veel aandacht voor de bouw van extra gezinswoningen, die door het te lage aanbod duurder en duurder worden, en voor levenslang wonen in de eigen wijk voor ouder wordende Gentenaars. Twee belangrijke aanbevelingen uit de Gentse Woonstudie. Er moeten niet alleen veel woningen bij komen in de stad, het maakt ook uit voor wie je bouwt. Aan de ene kant zijn er veel meer woningen nodig voor jonge gezinnen. Dat kunnen dat zowel de typische huisjes-met-tuintjes zijn in de rand van de stad, als ruime familieappartementen in het centrum (waar er minder ruimte is). Anderzijds wonen er in de deelgemeenten heel wat 65-plussers en ruime (maar soms afgelegen) woningen. Het komt erop aan om ook voor hen woningen op maat te voorzien, in de buurt die ze kennen en dicht bij openbaar vervoer en diensten. De woningen die ze verlaten, komen dan weer vrij voor jonge gezinnen.

Tot slot versterken we de stadsbrede woonbegeleiding, woonwinkels en woonconsulenten die nu zwaar onderbemand zijn.

We bouwen Thuispunt Gent verder uit tot een sterke en solidaire woonmaatschappij, dé hoeksteen van het Gentse woonbeleid.
Via een nieuwe subsidieovereenkomst (zie verder) zet Stad Gent de inspanningen voort om leegstaande en/of niet-kwalitatieve sociale woningen versneld te renoveren.
We verdubbelen de ambitie en bouwen we de komende legislatuur 5.000 extra sociale woningen. Zo klokken we tegen 2030 af op 14,5% sociale woningen (van het totaal aantal Gentse woningen), om in 2040 het strategische doel van 20% sociale woningen te kunnen halen.
We laten het voorkooprecht van gronden in de eerste plaats gelden voor de verwerving van gronden en gebouwen voor de sociale huurmarkt.
Door potentiële sociale verhuurders maximaal te informeren en te ondersteunen verdubbelt Thuispunt Gent het aantal SVK-woningen van ongeveer 340 vandaag naar 700 in 2030.

Meer achtergrondinformatie

Sogent, het stadsontwikkelingsbedrijf van de Stad Gent, focust zich als sociale ontwikkelaar uitsluitend op betaalbare woonprojecten. Het is niet de taak van een stadsontwikkelingsbedrijf om hotels en luxeappartementen te bouwen. Het stadsbestuur zet samen met Sogent een plan op poten om tegen 2030 5.000 budgethuurwoningen te realiseren, via eigen bouwprojecten van Sogent en nieuwe regelgeving van de stad. Het doel is om de stedelijke budgethuurwoningen een derde goedkoper te kunnen verhuren dan de huidige woonprijzen.
Sogent zorgt ervoor dat de Gentse 'community land trust’ (CLT) in de loop van deze legislatuur kan opschalen naar 100 woningen. CLT-woningen zijn betaalbaar omdat mensen wel de woning aanschaffen, maar de grond blijft in publieke of collectieve handen.
Samen met het Gentse (woon)middenveld houdt Stad Gent elk jaar een ‘Housing Hackaton’ om iedereen te mobiliseren rond nieuwe innovatieve ideeën voor betaalbaar duurzaam wonen.
Om huisjesmelkerij te bestrijden verdubbelen we het aantal woningcontroleurs bij de Dienst Toezicht. Tegelijkertijd vergroten we de buffercapaciteit van tijdelijke woningen (waar o.a. de slachtoffers van huisjesmelkers tijdelijk terecht kunnen) van 90 naar 200. Enkel zo kan het recht op een kwaliteitsvolle woning voor elke huurder ook echt afgedwongen worden.
De Stad Gent maakt eigenaars die overgaan tot ‘wilde uithuiszettingen’ financieel verantwoordelijk voor de herhuisvestingskosten van hun huurders.
De Stad Gent evalueert de werking van het Verhuurderspunt en het effect van de Gentse renovatiepremies voor eigenaars/verhuurders. Evenals de daaraan gekoppelde voorwaarden (maximale huurprijs, minimale woonkwaliteit, waarborg en duur huurcontract).
We stellen paal en perk aan de wildgroei van toeristische logies voor platforms zoals AirBnB. Ook hierdoor stijgt de krapte op de huurmarkt. Wie vaker of minder kwalitatief verhuurt dan is toegestaan, wordt beboet.
We verlagen de druk op de woonmarkt door meer betaalbare studentenkoten te voorzien, op maat van de studenten en de buurt. De Gentse Woonunie werkt hiervoor samen met de onderwijsinstellingen.
We stimuleren samenhuizen in de stad bij starters, alleenstaanden en personen in armoede. Allereerst via een onderzoek naar de concrete knelpunten en noden.

Meer achtergrondinformatie

Gent is een mooie stad. Onbetaalbaar mooi zelfs, voor steeds meer Gentenaars. Jan Modaal krijgt het steeds moeilijker om een huis te kopen of te huren. Volgens de meest recente cijfers heeft 12% van de Gentse huishoudens betalingsmoeilijkheden: achterstallige betaling(en) voor huishuur/afbetaling van de woning, elektriciteit/water/gas/stookolie, aankopen op afbetaling of problemen met gezondheidsuitgaven het voorbije jaar. Eén op vier van de Gentse huishoudens geeft meer dan 30% uit aan huur. Bij de Gentse huurders is dat vier op de tien.

De grootste woonnood stelt zich bij alleenstaanden. Gent telt 41% alleenstaanden en daarnaast nog eens 8% eenoudergezinnen met één of meerdere kinderen. De armoedeval is het grootst voor alleenstaanden die (een deel van) hun beroepsinkomen verliezen.
Vijftig procent van de Gentenaars huurt. En de huurprijzen swingen soms echt de pan uit. Eigenaars mogen panden verhuren aan gelijk welke prijs die ze ervoor kunnen vragen. Als we de markt haar gang laten gaan, wonen heel wat Gentenaars in krotten, soms met meerdere mensen op een kamer. Dat moeten we inperken. Woonexperten zijn het erover eens dat de woonkosten best nooit meer bedragen dan 30% van het inkomen. Daarom gaat de PVDA ervan uit dat tegen 2040 niemand in Gent nog meer dan 30% betaalt.

Om hier iets echt aan te doen is er niet één handige toveroplossing voor handen. Het groot ‘Gents Woonplan 2040’ vormt een vaste basis om op termijn de Gentse woonprijzen te doen dalen, dankzij het fors grotere aanbod aan sociale en betaalbare woningen. Maar in tussentijd is er veel meer nodig en mogelijk om de prijzen op de Gentse woningmarkt te kraken en de kwaliteit te garanderen.

Zoals hierboven al aangehaald, focust Sogent zich als sociale ontwikkelaar op voortaan helemaal op betaalbare woonprojecten. Het is niet de taak van een stadsontwikkelingsbedrijf om hotels en luxeappartementen te bouwen. Het stadsbestuur moet met Sogent een plan op poten zetten om tegen 2030 5.000 budgethuurwoningen te realiseren. Om te beginnen realiseert SoGent in eigen bouwprojecten enkel nog betaalbare budgetwoningen en sociale woningen. Via stedebouwkundige voorschriften en nieuwe regelgeving legt de Stad Gent projectontwikkelaars op om 30% sociale huur en 30% budgethuur te realiseren.

Het doel moet zijn om de budgethuurwoningen, via innovatieve bouwmethodes en financieringsmechanismes, een derde goedkoper aan te bieden dan de gangbare marktprijzen. Dat is meteen een heel andere aanpak dan die van het huidige stadsbestuur. Als voorbeeld kan Kaai 24 aan de Oude Dokken tellen. De ‘budgethuurappartementen’ die Sogent er bouwt, zijn bedoeld voor de bescheiden inkomens. Maar die zullen daar 857 euro huur betalen voor een appartementje met twee slaapkamers, en 939 euro voor een appartement met 3 slaapkamers. De kosten niet inbegrepen. Die prijzen zijn niet betaalbaar voor de doelgroep maar liggen in lijn met de onbetaalbare prijzen op de private huurmarkt. Met de PVDA willen we dan ook duidelijk die huidige prijzen voor budgethuur naar beneden herzien.

Ook het aanbod van Huuringent, het stedelijke verhuurkantoor dat onder Sogent valt, is aan herziening toe. Hun huurprijzen zijn niet lager dan de gemiddelde huurprijzen op de markt. Bovendien komt de helft van de Gentse huurders niet in aanmerking voor de gehanteerde inkomensgrenzen. De expertise van Huuringent wordt ingezet om de verhuring van de nieuwe betaalbare huurwoningen in handen te nemen.
Als sociale ontwikkelaar wordt Sogent verantwoordelijk voor een sprong van 90 naar 200 tijdelijke woningen (de verzamelterm voor noodwoningen, transitwoningen, woningen voor housing first en ‘robuuste woningen’). Deze woningen zijn nodig om ‘housing first’ alle kansen te geven, en dus dak- en thuisloosheid te voorkomen (zie hoofdstuk armoede). Vanuit hun tijdelijke woning kunnen gezinnen dan doorstromen naar een sociale woning. Terzelfdertijd vergroten we zo de buffercapaciteit, het aantal woningen waar o.a. de slachtoffers van huisjesmelkers tijdelijk terecht kunnen. Het gebeurt namelijk heel vaak dat huurders de onleefbare woongebreken in hun huis niet melden, uit angst om na een onbewoonbaarheidsverklaring op straat te staan. Als stad zelf opvang voorzien, is een eerste cruciale stap om te zorgen dat het recht op een kwaliteitsvolle woning voor elke huurder ook echt afgedwongen wordt.

Samen met Stad Gent wordt Sogent eveneens verantwoordelijk voor de groei van de Gentse community land trust (CLT), die heel binnenkort haar eerste 34 woningen oplevert. Deze woonoplossing voor mensen met een beperkt budget groeide van onderuit en bewijst in Brussel al haar potentiële woonactor. In een CLT kopen de gezinnen de woning, maar niet de grond. Dat is een pak goedkoper. De grond blijft voor altijd in gemeenschappelijk beheer (om ook later weer gewone gezinnen te kunnen helpen), en er zijn gemeenschappelijke ruimtes en buurtactiviteiten voorzien. Het huidige stadsbestuur pakt graag uit met de nieuwe CLT-woningen, maar de afgelopen legislatuur leverden Voor Gent, Groen of CD&V er geen enkele steun voor nieuwe bijkomende projecten. PVDA stelt voor om de CLT Gent in de loop van de komende uit te breiden naar 100 woningen (66 nieuwe).

CLT Gent en vele andere grassrootsprojecten, zoals ‘Dampoort KnapT OP’, Labland, woonbox of Wooncoop (en vele anderen) getuigen van de bijzondere vindingrijkheid en expertise van het Genste (woon)middenveld. Om maximaal ruimte te geven aan al deze positieve energie Samen met het Gentse (woon)middenveld houdt Stad Gent elk jaar een ‘Housing Hackaton’, die iedereen mobiliseert rond nieuwe innovatieve ideeën voor betaalbaar duurzaam wonen. Vanuit dezelfde overegingen geven we het (woon)middenveld ook inspraak in de planning en aanpak van Sogent. Gedaan met de focus op prestigeprojecten en luxeappartementen.

Huurwoningen moeten nu aan heel wat eisen voldoen, maar vaak is daar geen controle op. Het stadsbestuur moet prioritair inzetten op de 1.000 woningen die momenteel op de lijst niet-conforme woningen staan. De huurders moeten nu aanvragen dat er controle komt, maar welke huurder wil het risico nemen daardoor uit zijn of haar woonst gezet te worden (als de woning afgekeurd wordt)? Om die reden beschreven we hierboven al hoe Sogent verantwoordelijk wordt om het aantal tijdelijke woningen te verhogen tot 200. De Woonstudie spreekt trouwens ook over dit “permanent aanbod aan tijdelijke woonvormen en voldoende uitstroommogelijkheden”. Tegelijkertijd verdubbelen we het aantal woningcontroleurs bij de Dienst Toezicht (en het aantal controles). Vandaag zijn er maar acht voor meer dan 55.000 huurwoningen. Zij zullen meer gaan controleren op leegstand, verkrotting, (brand)veiligheid, instortingsgevaar en mensonterende situaties. Om misbruik nog verder af te remmen maakt Stad Gent eigenaars die overgaan tot ‘wilde uithuiszettingen’, financieel verantwoordelijk voor de herhuisvestingskosten van hun huurders.

Naast het stevig controleren van eigenaars die een loopje nemen met de woonkwaliteit en -veiligheid van hun huurders, zetten we verder in op het ondersteunen van verhuurders die wel inspanningen overwegen en doen. Ze worden gestimuleerd om hun pand sociaal aan te bieden via het Sociaal Verhuurkantoor (SVK). De Stad Gent evalueert de werking van Verhuurpunt en het effect van de Gentse renovatiepremies voor eigenaars/verhuurders. Evenals de daaraan gekoppelde voorwaarden (maximale huurprijs, minimale woonkwaliteit, waarborg en duur huurcontract).

Het valt niet te ontkennen dat het toerisme en het hoger onderwijs een grote impact hebben op het wonen in een stad als Gent. Ingrepen zijn noodzakelijk. Om te beginnen verlagen we de druk op de woonmarkt door meer betaalbare studentenkoten te voorzien, op maat van de studenten en de buurt. De Gentse Woonunie werkt hiervoor samen met de onderwijsinstellingen.

Verder stellen we paal en perk aan de wildgroei van toeristische logies voor platforms zoals AirBnB. “Toeristen doen de woningprijzen stijgen”, schrijven de onderzoekers van de Woonstudie daarover. Logies verdringen steeds vaker het reguliere woonaanbod, waardoor de krapte op de huurmarkt toeneemt. Wie vaker of minder kwalitatief verhuurt dan is toegestaan, wordt beboet. Zo kunnen we de bestaande Gentse regels eindelijk echt handhaven, en beperken we de verhuur van volledige wooneenheden als toeristische logies.

Om wonen in Gent voor iedereen haalbaar te maken, stimuleren we het samenhuizen in de stad bij starters, alleenstaanden en personen in armoede. Hoe meer mensen kunnen samenwonen, hoe meer huizen en appartementen vrijkomen. Uiteraard vermijden we verdringingseffecten, zoals het innemen van bestaande familiewoningen. We starten snel een onderzoek naar de concrete knelpunten en noden.

We willen een begrenzing van de huurprijzen aan de hand van objectieve criteria zoals de kwaliteit van de woning, de isolatie, de ligging en het aantal kamers.
We voeren hiervoor op Gents niveau een raster van objectieve huurprijzen in en promoten het gebruik ervan bij iedere verhuur in de stad. Een paritair comité van huurders, middenveldorganisaties en verhuurders stellen het raster samen op.
We zetten druk op de Vlaamse Regering om via ‘experimentenwetgeving’ in Gent en andere grootsteden huurprijsregulering mogelijk te maken.
We zetten verder in op gerichte controles op de affichering van de huurprijzen. Immoborden, raamaffiches of andere huuradvertenties die de huurprijs, kosten en lasten niet vermelden, kunnen leiden tot een boete. Stad Gent blijft haar gestandaardiseerde raamaffiche promoten.
We koppelen renovatiesubsidies voor huurwoningen aan maximale huurprijzen. De Stad Gent subsidieert hierbij eigenaars van huurpanden, in ruil voor een blokkering van de huurprijzen.

Meer achtergrondinformatie

Met een nieuw Vlaams huurdecreet wil de PVDA maximumhuurprijzen invoeren op basis van grootte, kwaliteit, ligging en nabijheid van voorzieningen.

Verschillende Europese steden hebben recent nieuwe vormen van huurprijsregulering ingevoerd. In Parijs geldt het sinds 2019, in Catalonië is het systeem dit jaar nog opnieuw ingevoerd. Recent academisch onderzoek toont aan dat de huurprijzen na het invoeren van regulering dalen. Bovendien blijkt dat het onder controle brengen van huurprijzen een belangrijke manier is om ongelijkheid in een samenleving te verminderen. Het invoeren van huurprijsomkadering maakt in Europa dan ook steeds meer opgang.

In afwachting van wetgeving op Vlaams niveau, pleit de PVDA ervoor dat Gent en andere centrumsteden, zelf een beleid van huurprijsregulering kunnen opzetten, naar Parijs model. Dat is perfect mogelijk via het wettelijk mechanisme van de ‘experimentenwetgeving’, een wetgevend instrument dat op Vlaams niveau bestaat.

Door het opleggen van objectieve criteria hebben verhuurders er baat bij dat de woningen onderhouden blijven, en kunnen huisjesmelkers geen krotten meer verhuren aan woekerprijzen. Wie iets wil verhuren moet een conformiteitsattest ondertekenen (garantie op kwaliteit, prijs in verhouding met kwaliteit).
Om het systeem al vorm te geven, voeren we alvast een Gents raster van objectieve huurprijzen in en promoten het gebruik ervan bij iedere verhuur in de stad. Hoe de woning is, wat de bouwkwaliteit is, wat de ligging is, de isolatie of de uitrusting, bepaalt de maximale huurprijs.
Een paritair comité van huurders, middenveldorganisaties en verhuurders stellen het raster samen op. Door de maximumprijzen vast te leggen in een paritair comité in plaats van ze door de markt te laten bepalen, hebben huurders een veel sterkere positie ten aanzien van de verhuurders. Dit is gelijkaardig aan onderhandelingen voor het minimumloon en veiligheid op het werk. Ook daar worden werknemers beschermd dankzij collectieve afspraken die ze niet alleen moeten afdwingen van hun werkgever. Het is een eerste stap om de huurprijzen te gaan begrenzen aan de hand van objectieve criteria.

Verder maakt de PVDA werk van meer gerichte controles op de affichering van de huurprijzen. Immoborden, raamaffiches of andere huuradvertenties die de huurprijs, kosten en lasten niet vermelden, kunnen leiden tot een boete. Stad Gent blijft haar gestandaardiseerde raamaffiche promoten.

We willen dat Gent een voorbeeld vormt voor Vlaanderen en een renovatierevolutie opstart. Het ‘renovatierecht’ en collectieve wijkrenovaties worden de speerpunten van een echt sociaal stadsvernieuwingsbeleid.
Via het Gentse ‘renovatierecht’ maken we renoveren haalbaar voor elke Gentenaar. Het stedelijk energiebedrijf (zie hoofdstuk sociaal klimaatbeleid) schiet als 'derdebetaler' renovatiekosten voor, op maat van de aanvrager. Mensen betalen de lening op termijn terug met het geld dat ze uitsparen op de energiefactuur.
Voor wie ook een maandelijkse terugbetaling niet aankan, versterken we het Gentse rollend renovatiefonds. Deze mensen (noodkopers) geven we een renovatietoelage. Later, bij verkoop van de woning, komt de toelage terug naar het fonds om opnieuw andere mensen te helpen.
We zetten in op wijkrenovatieprojecten en ‘renovatiegolven’, waarbij woonblok per woonblok en straat per straat alle woningen worden aangepakt op vlak van isolatie en woonkwaliteit. We bieden telkens financiële, bouwtechnische en sociale ondersteuning aan op maat van de renovatienoden en het gezinsinkomen.
We breiden de renovatie-inspanningen uit naar de 20ste-eeuwse gordel en de deelgemeenten. Daarbij hebben we specifieke aandacht voor levensloopbestendig wonen in de wijk.
Tijdens de wijkrenovaties vangen we maximaal de noden en signalen op van bewoners, ook wanneer die buiten het aanbod vallen. Bewoners worden doorverwezen op maat naar het OCMW of andere relevante diensten.
Parallel met de renovaties doen we extra controles in de wijk op leegstand, huisjesmelkerij en onreglementaire toeristenlogies. Eigenaars en verhuurders die niet in orde zijn, krijgen informatie en begeleiding zodat ze hun pand terug correct kunnen verhuren (zie ook punt drie, betaalbaar wonen voor elke Gentenaar).
Energierenovatie en woonkwaliteit (vocht, riolering, elektriciteit, verwarming, veiligheid, ...) staan nooit los van elkaar. Ook de stadsbrede renovatiebegeleiding stad pakt steeds de twee samen aan.
We versterken de stadsbrede woonbegeleiding, woonwinkels en woonconsulenten die nu zwaar onderbemand zijn.

Meer achtergrondinformatie

De helft van de private huurders woont in een woning van structureel onvoldoende kwaliteit. Uit een onderzoek naar de kwaliteit van de private huurwoningen in 9000 Gent bleek dat 33,9% van de onderzochte woningen een ernstig veiligheidsprobleem vertoonde. 26,1% kent een ernstig kwaliteitsprobleem. Deze cijfers zouden alle alarmbellen moeten laten afgaan. Maar ook niet eigenaars wonen in knap afgewerkte paleizen. Tot wel 6.000 Gentenaars zijn ‘noodkopers’. Dat zijn mensen die wel eigenaar zijn van hun woning, maar niet de middelen hebben om die goed te renoveren.
Daarbij komt nog het probleem van de jonge starters. Door de alsmaar stijgende Gentse woningprijzen kunnen ze amper hun te verbouwen huisje (of appartement) aankopen. Zonder laagdrempelige aanspreekpunt in de wijken moeten al die huurders (en hun verhuurders), noodkopers en jonge starters voor zich de weg vinden in de wirwar van premies, coaches en aannemers. Dat moet anders.

PVDA wil dat Gent een voorbeeld vormt voor Vlaanderen en een Gentse renovatierevolutie opstart. Dat is perfect mogelijk dankzij de kennis van zaken die inmiddels is opgebouwd bij diverse stedelijke diensten en het Gentse middenveld (bv. stadsbrede renovatiebegeleiding en wijkprojecten zoals ‘Gent knapt op’). Het ‘renovatierecht’ en collectieve wijkrenovaties worden de speerpunten van een echt sociaal stadsvernieuwingsbeleid.

Via het Gentse ‘renovatierecht’ maken we renoveren haalbaar voor elke Gentenaar. Het vertrekt vanuit een brede waaier aan extra financieringsmogelijkheden, op maat van elke Gentenaar.
Het stedelijk energiebedrijf schiet als 'derdebetaler' renovatiekosten voor (zie hoofdstuk sociaal klimaatbeleid), op maat van de aanvrager. Mensen betalen de lening op termijn terug met het geld dat ze uitsparen op de energiefactuur.
Voor wie zo een maandelijkse terugbetaling niet aankan (de noodkopers: eigenaars zonder middelen voor renovatie), versterken we het Gentse rollend renovatiefonds (zie ook punt 6). Ons doel is om de komende legislatuur 1.000 noodkopers te helpen met hun renovatie. We geven gezinnen die geen verbouwingen kunnen betalen een renovatietoelage van 30.000 euro. Later, bij verkoop van de woning, komt de toelage terug naar het fonds om opnieuw mensen te helpen.
Het stadsbestuur haalt ook de middelen van het ‘Vlaams Noodkoopfonds’ naar Gent (dat kan via het OCMW). Zo bereiken we de mensen die nu tussen twee stoelen vallen. Ze kunnen geen energielening aangaan, maar hebben te veel inkomen voor het Gentse rollend renovatiefonds (dat focust op de meest kwetsbare eigenaars).
Voor huurders/verhuurders zetten we de bestaande renovatiesteun in, met aandacht voor een stap richting het SVK (zonder zittende huurders te benadelen). Waar we eigenaars-verhuurders tegenkomen die halsstarrig weigeren mee te werken om hun woningen conform de Vlaamse Wooncode te stellen, schakelen we over op handhaving (zie punt 2).

Ook hier is er een sterk, doordacht en langdurig initiatief vanuit de stad nodig. Enkel zo kunnen we alle Gentse huurders, kwetsbare eigenaars en jonge starters aan een energiezuinige, kwalitatieve en veilige woning helpen. Planning en coördinatie zorgen voor de meest haalbare, efficiënte en effectieve aanpak. De Dienst Wonen en de Energiecentrale (dat is de stedelijke Dienst Energie & klimaat, plus vzw REGent) nemen het voortouw en werken een renovatieplan uit. Ze doen dat in nauwe samenwerking met renovatie experts en het Gentse middenveld.

Vervolgens gaan we aan de slag met wijkrenovatieprojecten en ‘renovatiegolven’ in de Gentse binnenstad, 19de-eeuwse gordel, 20ste-eeuwse gordel en deelgemeenten. Daarbij pakken we woonblok per woonblok en straat per straat alle woningen aan. Energierenovatie en woonkwaliteit staan nooit los van elkaar. We zorgen steeds dat alle woningen worden aangepakt op vlak van veiligheid (elektriciteit, trappen), isolatie (daken, ramen en deuren, isolatie van muren) en woonkwaliteit (sanitair, keuken, leefruimte voor kinderen, …). We bieden telkens financiële, bouwtechnische en sociale ondersteuning aan op maat van de renovatienoden en het gezinsinkomen. Wie wel beschikt over voldoende middelen om te renoveren, kan gebruik maken van samenaankopen van verbouwdiensten en materialen. Zo nemen we iedereen mee.
In de wijken waar we komen, voorziet Sogent voldoende tijdelijke woningen voor mensen die tijdens de verbouwingen niet in hun huis kunnen blijven wonen voor huurders (naast het aanbod voor huurders in een slechte woonsituatie, zie ook punt 3). De wijkrenovatieprojecten zijn ook steeds afgestemd op de bewoners. In de 20ste-eeuwse gordel en de deelgemeenten zoeken we bijvoorbeeld naar specifieke oplossingen die levensloopbestendig wonen (in de wijk) mogelijk maken. Daar waar nodig worden ook alleenstaanden of mensen met een beperking op maat geholpen.

Woonblok per woonblok aanpakken biedt heel wat extra voordelen. Als je op alle deuren langsgaat, zie en hoor je heel veel. Tijdens de wijkrenovaties gaan we ook hiermee aan de slag. Alle bewoners met woonvragen worden doorverwezen op maat naar de Woonwinkels, het OCMW of andere relevante diensten. Vanuit dezelfde filosofie houden we parallel met de renovaties doen we extra controles in de wijk op leegstand, huisjesmelkerij en onreglementaire toeristenlogies. Eigenaars en verhuurders die niet in orde zijn, krijgen informatie en begeleiding zodat ze hun pand terug correct kunnen verhuren.
We maken gebruik van de wijkrenovaties om op wijkniveau steeds ook een gereedschapsbibliotheek in te planten, zodat duur werkmateriaal gedeeld kan worden. Beter één gemeenschappelijke boor in de buurt die goed gebruikt wordt, dan zolders en tuinhuizen vol verstoffend werkgerief. De Klusserette in Sint-Amandsberg, ooit opgericht naar aanleiding van het renovatieproject ‘Dampoort Knapt Op’ is een goed voorbeeld. Tenslotte bieden wijkrenovaties ook heel wat kansen voor sociale tewerkstellingprojecten.

Naast de wijkrenovatieprojecten hebben we ook aandacht voor een sterker stadsbreed aanbod. Ook de stadsbrede renovatiebegeleiding zet steeds in op energie en woonkwaliteit. De Woonwinkels van de stad moeten meer nog dan vandaag de laagdrempelige plek bij uitstek worden waar elke Gentenaar terecht kan met woon- en renovatievragen. Mijn woning is vochtig, kan er een controle komen? Welke premies krijg ik bij verbouwingen? Hoe schrijf ik me in bij de sociale huisvesting?

We blijven inzetten op een geactualiseerd leegstandsregister en geven de Dienst Toezicht de middelen om de Gentse leegstand volledig in kaart te brengen.
Elke Gentenaar die een leegstaand pand erft, krijgt begeleiding van de leegstandscoach en renovatiesteun om het pand zo snel mogelijk weer bewoonbaar te maken. Het reglement wordt aangepast, zodat onderscheid gemaakt kan worden tussen vastgoedspeculanten en mensen die op eigen kosten hun huis verbouwen.
We stemmen de bedragen van de leegstandsheffing en de heffing op onbebouwde bouwgronden af op andere grote steden. De opbrengst gaat naar projecten voor betaalbaar wonen.
We gebruiken volop het sociaal beheersrecht om langdurig leegstaande panden van speculanten na renovatie te herbestemmen naar sociale verhuur. Het experiment met ‘erfpachtrenovatie’ schalen we maximaal op.
Thuispunt Gent zet haar beleid verder om actief het aantal leegstaande sociale woningen te beperken.

Meer achtergrondinformatie

De afgelopen legislatuur verdubbelde het aantal leegstaande woningen. De 355 in 2018 waren er al 706 begin 2023. Dat blijkt uit cijfers van de Dienst Toezicht van de Stad Gent. Ook het aantal woningen dat langer dan één jaar op die lijst staat, stijgt jaar na jaar. Er is dus een groot probleem van structurele leegstand. Eigenaars laten hun huizen jarenlang leeg staan, omdat ze onvoldoende middelen of niet de juiste vergunningen hebben om de woningen terug bewoonbaar te maken, of omdat ze speculeren op stijgende woonprijzen in een bepaalde buurt. Maar ondertussen zijn er wel vele duizenden jonge gezinnen die op zoek zijn naar een betaalbare gezinswoning in Gent. Om die reden blijven we inzetten op een geactualiseerd leegstandsregister. We geven de Dienst Toezicht de middelen om de Gentse leegstand volledig in kaart te brengen.

PVDA pleit voor een duidelijk tweesporenbeleid. Het kan niet de bedoeling zijn dat Stad Gent mensen beboet omdat ze hun oude leegstaande woning te traag verbouwen. Nochtans overkwam het een jong Gents koppel, dat door een opeenstapeling van tegenvallers een boete van 13.200 euro in de bus kreeg. Voor deze mensen is er steun nodig van de leegstandscoach en een renovatiebegeleider. Oneigenlijke leegstandsboetes moeten kwijtgescholden worden. Een beetje empathie met gewone mensen die hard werken om hun huis te verbouwen maar niet altijd binnen de deadline klaar zijn, kan geen kwaad.
Aan de andere kant zijn er natuurlijk de kleine en grote vastgoedspeculanten. Voor hen kunnen we veel minder begrip opbrengen. Het reglement wordt aangepast, zodat onderscheid gemaakt kan worden tussen vastgoedspeculanten en mensen die op eigen kosten hun huis verbouwen.

De leegstandsheffing in Gent ligt gevoelig lager dan in een aantal andere Vlaamse centrumsteden, zoals Leuven, Mechelen en Sint-Niklaas. Door een combinatie van hogere heffingen en een betere registratie van de leegstand, halen deze steden verhoudingsgewijs drie tot vier keer zoveel inkomsten uit hun heffing op leegstand.
Het decreet grond- en pandenbeleid, dat de basis vormt voor deze heffingen, voorziet een minimumheffing van 1099 euro per leegstaande woning (geïndexeerd, 2016), maar geen maximumheffing. Zo bedraagt het basisbedrag in Gent 2.990 euro voor een volledige woning, hoewel deze in de stad Mechelen minimum 4.562 euro bedraagt. In Leuven is dit zelfs 4.716 euro. Dit Gentse knuffelbeleid voor speculanten is niet vol te houden. We stemmen de bedragen van de leegstandsheffing en de heffing op onbebouwde bouwgronden af op andere grote steden. Daarbij zorgen we ervoor dat de heffing ook effectief geïnd wordt. De opbrengst gaat naar projecten voor betaalbaar wonen. De PVDA wil ook de verschillende vrijstellingen herbekijken die momenteel gelden op de leegstandheffing. Hierbij maken we uiteraard een onderscheid tussen vastgoedbedrijven enerzijds, en mensen die een huis geërfd hebben en niet over de nodige middelen of expertise beschikken om de nodige renovaties uit te voeren om de woning terug bewoonbaar te maken.

Tegelijk kan het evenmin de bedoeling zijn dat een lokaal bestuur enkel geld klopt uit haar leegstand. Het komt erop aan om de leegstaande panden terug om te vormen tot echte woningen. Daarom zetten we volop in op het sociaal beheersrecht, waarmee we langdurig leegstaande panden van speculanten renoveren en herbestemmen voor de sociale verhuur (SVK). De afgelopen jaren hebben Stad Gent en Sogent hier voorzichtig mee geëxperimenteerd. Hun ondersteuning via ‘erfpachtrenovatie’ (financiële en bouwtechnische hulp via een erfpachtovereenkomst in ruil voor een lange periode van sociale verhuur) wordt nu maximaal opgeschaald.

Omdat het een blijvend aandachtspunt blijft, op dit moment bijvoorbeeld in Meulestede, benadrukken we nogmaals dat Thuispunt Gent actief het aantal leegstaande sociale woningen blijft beperken. Om overlast en onveiligheid te vermijden, voeren we het project postmobiel wonen opnieuw in. Dit werd ten onrechte afgevoerd door het huidige stadsbestuur.

We streven naar een woonmaatschappij waar de bewoners op de eerste plaats komen. Thuispunt Gent zal daarom meer inzetten op bereikbaarheid, klantvriendelijkheid en communicatie op maat van de bewoners. Ook de sociale begeleiding verbeteren we aanzienlijk.
De herstellingen die bewoners aanvragen, gebeuren snel en worden elke keer goed opgevolgd. Thuispunt Gent communiceert steeds duidelijk en op eigen initiatief met de bewoners (over wie, wanneer, welk werk komt opknappen).
Thuispunt Gent moet de gemeenschappelijke kosten (de huurlasten) transparant opmaken en communiceren naar de bewoners. Ze mogen ook maar maximaal 10% van de huurprijs bedragen. In afwachting van een Vlaamse regeling, zorgt OCMW Gent voor een financiële tegemoetkoming die dit mogelijk maakt.
Sociale huurders die in slecht geïsoleerde woningen wonen, krijgen korting op hun energiefactuur.
Bij (gedwongen) verhuizing, zoals in de Bernadettewijk, krijgen bewoners de mogelijkheid om in hun eigen wijk te blijven wonen. We kiezen prioritair voor ‘zachte renovaties’, waarbij de impact op de huurders tot een minimum beperkt wordt en bewoners in hun huis kunnen blijven wonen. Als dat niet mogelijk is voorzien we steeds voldoende woningen in de buurt (voor wie dat wil).
We versterken de klachtenprocedure van Thuispunt Gent, omdat dit belangrijke signalen van bewoners oplevert. PVDA wil ook collectieve klachten mogelijk maken, waarbij buren gezamenlijk problemen kunnen aankaarten.
Om de sociale woonwijken beter te ondersteunen investeren we volop in sociaal werk. We verdubbelen het aantal flatwachters en er komen extra opbouwwerkers, wijkmonitoren, conciërges en buurtwerkers. Zo verhogen we de netheid, de veiligheid, de samenhang en de sociale controle in de wijken. De sociaal werkers overleggen regelmatig op wijkniveau en krijgen voldoende handelingsruimte om hun opdracht goed uit te voeren.
Thuispunt Gent maakt eindelijk werk van echte bewonersparticipatie via wijk- en themagerichte werkgroepen en een overkoepelende Huurdersraad. De huurdersraad vaardigt een sociale huurder af als medebestuurder van de woonmaatschappij. Ook het Gentse middenveld (huurdersbond, opbouwwerk, welzijns- en armoedeverenigingen, woonexperten …) krijgt structurele inspraak in het beleid van de woonmaatschappij.

Meer achtergrondinformatie

PVDA zet de strijd verder om Thuispunt Gent uit te bouwen tot een sterke en sociale woonmaatschappij, waar de bewoners op de eerste plaats komen. Al in 2016 - toen zelfs nog zonder verkozenen - zette PVDA het probleem van de woonkwaliteit op de Gentse politieke agenda met allerlei acties. We klaagden ook steevast het tekort aan Gentse sociale woningen aan. Een probleem dat door het stadhuis al meer dan 20 jaar met mooie beloften voor zich uit wordt geschoven.

Tijdens de verkiezingscampagne van 2018 maakte heel Vlaanderen kennis met de Bernadettewijk. Veel sociale huurders woonden er doodgraag, maar door het slechte onderhoud van de huisjes ging de leefbaarheid van de wijk er zienderogen op achteruit. Mede onder druk van de PVDA werd dit een belangrijk verkiezingsthema. Na de verkiezingen wilde het nieuwe bestuur van de woonmaatschappij de problemen in de Bernadettewijk zo snel mogelijk oplossen. Maar opnieuw zonder rekening te houden met de bewoners. Hun huisjes zouden in één keer gesloopt worden, en zij zelf moesten maar elders in Gent gaan wonen. Pas na heel wat strijd van de bewoners, bijgestaan door de PVDA en de actievoerders van 'Bernadette blijft’, kwamen er oplossingen uit de bus voor de vele gezinnen die de buurt niet wilden verlaten. PVDA wil die logica helemaal omdraaien: zorg eerst voor je bewoners, luister naar hun noden, en maak dan je bouwplannen op. Een eerste stap is het ‘sociaal begeleidingsplan’, dat op vraag van PVDA door Thuispunt Gent werd opgemaakt en goedgekeurd. Bij (gedwongen) verhuizing, zoals in de Bernadettewijk, blijft PVDA het belang benadrukken van kunnen blijven wonen in de eigen wijk. Ook daarom kiezen we prioritair voor ‘zachte renovaties’, waarbij de impact op de huurders tot een minimum beperkt wordt en bewoners in hun huis kunnen blijven wonen. Als dat niet mogelijk is voorzien we steeds voldoende woningen in de buurt (voor wie dat wil).

De problemen in de Bernadettewijk illustreren treffend wat er gebeurt als er niet geluisterd of omgekeken wordt naar sociale huurders en hun woning. Een absolute prioriteit voor het Gentse sociale wonen is het versterken van de sociale begeleiding en de communicatie met de bewoners. Sociale huurders zijn blijvers en geen nummer. Daarom zetten we fors in op betere bereikbaarheid, klantvriendelijkheid, communicatie op maat.

Ook de sociale begeleiding verbeteren we aanzienlijk. Momenteel voorziet Vlaanderen één wijkmonitor per duizend sociale huurders. Dat is een haast onmogelijk opdracht in een grote stad zoals Gent. Thuispunt Gent geeft dat ook zelf aan (zie memorandum woonmaatschappij). In afwachting van de noodzakelijke (Vlaamse) verdubbeling van het aantal wijkmonitoren, investeert Stad Gent extra in sociaal werk. We verdubbelen het aantal flatwachters en er komen extra opbouwwerkers, wijkmonitoren, conciërges en buurtwerkers. Zo verhogen we de netheid, de veiligheid, de samenhang en de sociale controle in de wijken. De stad gaat er samen met het Gentse middenveld op zoek naar de beste praktijken, meest vruchtbare samenwerkingsverbanden en meest gepaste beleidsondersteuning. De sociaal werkers overleggen regelmatig op wijkniveau en krijgen voldoende handelingsruimte om hun opdracht goed uit te voeren.

In 2023 verdubbelde het aantal interne klachten bij Thuispunt Gent over de (al dan niet) uitgevoerde herstellingen. Dit is een grote zorg en frustratie van heel wat sociale huurders. PVDA wil dat de herstellingen die bewoners aanvragen snel gebeuren en elke keer goed opgevolgd worden. Een belangrijk werkpunt is de communicatie met de aanvragers. Thuispunt Gent communiceert steeds duidelijk en op eigen initiatief met de bewoners (over wie, wanneer welk werk komt opknappen).

Ook de huurlasten en extra woonkosten kwamen de afgelopen jaren regelmatig in de lokale kranten. PVDA steunde de bewoners aan de Watersportbaan met hoge en onduidelijke kosten voor de bedwantsenbestrijding en boog zich meer dan één keer over zware huurlastenfacturen (o.a. aan het Scheldeoord). Onder druk van de aandacht en de eigen bewoners ondernam Thuispunt Gent enkele goede stappen om de gemeenschappelijke kosten (de huurlasten) transparanter op te maken en beter te communiceren naar de bewoners. Maar fundamenteel, willen we dat huurlasten maximaal 10% van de huurprijs kunnen bedragen. Als sociale huishuur berekend wordt op het beperkte inkomen van de bewoner, is het niet verantwoord om voor iedereen dezelfde huurlasten aan te rekenen aan gewone marktprijzen. In afwachting van een Vlaamse regeling, zorgt OCMW Gent voor een financiële tegemoetkoming die dit mogelijk maakt. Het OCMW en Thuispunt Gent zetten een samenwerking op, waarbij het OCMW op eigen initiatief de kosten boven de 10% dekt. Ook krijgen sociale huurders die in slecht geïsoleerde woningen wonen, korting op hun energiefactuur. Het is niet fair dat bewoners met een verouderd huis of appartement, of bewoners met een appartement aan de koude zijmuur van een gebouw, meer verbruiken en dus moeten betalen dan anderen. In augustus 2024 werd Thuispunt Gent nog veroordeeld door de rechtbank omdat ze 1,5 miljoen euro (!) kosten onterecht hebben doorgerekend aan sociale huurders. Het ging dan bijvoorbeeld over het onderhoud van liften, bulexen en geisers. Duizenden sociale huurders krijgen nog voor het einde van het jaar de teveel betaalde kosten terugbetaald. De PVDA heeft hier herhaaldelijk voor gepleit, en krijgt nu gelijk.

Sociale huurders - zeker in hun eentje - zijn erg afhankelijk van hun verhuurder, de woonmaatschappij. Om hun positie te verbeteren versterken we de klachtenprocedure van Thuispunt Gent. Nu al levert deze procedure belangrijke signalen van de bewoners op. Maar PVDA wil voortaan ook collectieve klachten mogelijk maken. Daarbij kunnen buren gezamenlijk hun problemen aankaarten. Samen zullen ze sterker staan en sneller oplossingen voor hun alledaagse problemen en frustraties kunnen afdwingen.

Nog voor 2027 zullen ook de 3.516 Gentse woningen van Dimensa hun weg vinden naar Thuispunt Gent, tegen dan de enige Gentse woonmaatschappij en met voorsprong de grootste huisbaas van de stad. Aan een dergelijke positie in de stad hangt ook een grote democratische verantwoordelijkheid vast. PVDA wil dan ook dat Thuispunt Gent werk maakt van echte bewonersparticipatie via wijk- en themagerichte werkgroepen en een overkoepelende Huurdersraad. Deze belofte uit het lopende beleidsplan van de woonmaatschappij is keer op keer vooruitgeschoven, eerst door de coronacrisis dan door de fusieoperatie. Vandaag zijn er geen uitvluchten meer mogelijk. Meer nog, met PVDA willen we dat de huurdersraad ook een sociale huurder afvaardigt als medebestuurder van de woonmaatschappij. Hetzelfde geldt voor de inspraak van het brede Gentse middenveld (huurdersbond, opbouwwerk, welzijns- en armoedeverenigingen, woonexperten …). Ook deze organisaties krijgen via een nieuwe adviesraad echte en structurele inspraak in het beleid van de woonmaatschappij.

We streven naar een verdubbeling van het investeringsbudget van de Stad Gent dat ingezet wordt voor betaalbaar wonen.
We investeren het maatschappelijk kapitaal, de gronden en de know-how (architecten, planners, etc) van het bestaande stadsontwikkelingsbedrijf Sogent volop in sociaal en betaalbaar wonen. Concreet investeert Sogent 180 miljoen euro aan beschikbaar eigen kapitaal.
Het stadsontwikkelingsbedrijf ontwikkelt alternatieve financieringsmethodes, zoals een eigen Gentse woonobligatie, om kapitaal te mobiliseren voor betaalbaar wonen. Sogent zoekt daarbij ook ook coöperatief kapitaal.
We investeren de opbrengsten van de leegstandsheffing, ongeveer 3 miljoen euro per jaar, in projecten voor betaalbaar wonen.
Om goedkoper (en meer) te bouwen voor hetzelfde geld, financiert Sogent voortaan een deel van haar vastgoedprojecten zelf. Buurtbewoners en buurtverenigingen krijgen de mogelijkheid om te investeren in vastgoedprojecten in hun buurt via een burgercoöperatie.
We pleiten voor een herfinanciering van de Vlaamse Centrumsteden door een versterking van het Stedenfonds.
Om de Gentse sociale woningen versneld te renoveren en tegen 2030 5.000 extra sociale woningen te bouwen, ontvangt Thuispunt Gent de komende legislatuur een investeringsenveloppe van 50 miljoen euro van de Stad Gent .
De Gentse Dienst Wonen krijgt een rol als kenniscentrum van innovatieve woonoplossingen, en fungeert als centraal aanspreekpunt rond innovatief en betaalbaar wonen. Stad Gent onderhandelt (mee) met banken en fondsen om vlotter (pre)financiering los te weken.
Veelbelovende sociale woonexperimenten van het Gentse middenveld worden opgeschaald en voorzien van structurele financiering.
De Stad, Sogent en Thuispunt Gent zitten op regelmatige basis aan tafel met de actoren uit het middenveld om expertise uit te wisselen en hun inbreng in het woonbeleid te verzekeren.
We stellen paal en perk aan schimmige deals tussen politici en vastgoedbedrijven achter de schermen. Een vernieuwde en versterkte Gentse Woonraad evalueert jaarlijks het woonplan en heeft inspraak in de bijsturing van de doelstellingen en aanpak.

Meer achtergrondinformatie

Om de wooncrisis in Gent eindelijk aan te pakken beloofde het stadsbestuur een investering van 92 miljoen euro. Na heel wat gegoochel met begrotingen en cijfers klokt de coalitie af op een fors lager bedrag van 82 miljoen euro, een fikse besparing op de gemaakte beloftes. De woonschepen, Tine Heyse, maakte handig gebruik van onvoorzien Vlaams geld voor renovaties (9,7 miljoen euro voor woonkwaliteit en energieleningen) om te besparen op de eigen investeringsmiddelen. In plaats van met de financiële meevaller van bijna 10 miljoen euro het investeringsbudget te verhogen (voor pakweg meer sociale woningen), verdween het terug in de stadskas. Tegelijkertijd blijft het stadsbestuur bakken geld uitgeven aan prestigeprojecten zoals het ICC congresgebouw, waar zonder veel debat 42 miljoen in gepompt wordt, waaronder 10 miljoen euro rechtstreeks uit de stadskas.

De komende legislatuur wil de PVDA een turbo zetten op de investeringen in het woonbeleid. Deze investering wordt mogelijk gemaakt door:

1) van betaalbaar wonen dé prioriteit te maken in de investeringsbudgetten van de Stad Gent. Dat wil zeggen dat prestigeprojecten zoals het ICC of het Gravensteen geschrapt of uitgesteld zullen moeten worden. We streven naar een verdubbeling van het bedrag dat in de vorige legislatuur is geïnvesteerd in wonen, van 82 miljoen euro naar 200 miljoen euro.

2) door maatschappelijk kapitaal, de gronden en de know-how (architecten, planners, etc) van het bestaande stadsontwikkelingsbedrijf Sogent volop de Genste woonplannen. Concreet investeert Sogent zo'n 180 miljoen euro aan eigen kapitaal. Het stadsontwikkelingsbedrijf steunt maximaal op haar beschikbare leencapaciteit en zet dat bijkomende leenvolume in voor betaalbaar wonen. Deze investeringen en leningen blijven zo buiten de stadsbegroting. Deze investeringen in betaalbaar wonen betalen zichzelf bovendien op termijn terug, via de huurinkomsten.

Sogent zet ook actief in op alternatieve financieringsmethodes. Zo zetten we een systeem van stadsbons op, een eigen Gentse woonobligatie, om kapitaal te mobiliseren bij vermogende privépersonen en bedrijven. We zoeken ook naar samenwerking met coöperatieve kapitaalfondsen om die te mobiliseren voor innovatieve betaalbare woonprojecten.

3) de bedragen van de leegstandsheffing en de heffing op onbebouwde bouwgronden af te stemmen op andere grote steden, meer panden op het leegstandsregister te zetten, bestaande vrijstellingen te herbekijken, en de opbrengst ervan te investeren in de bouw en renovatie van betaalbare huur- en koopwoningen.

Om goedkoper (en meer) te bouwen voor hetzelfde geld, financiert Sogent voortaan een deel van haar vastgoedprojecten zelf. Buurtbewoners en buurtverenigingen krijgen de mogelijkheid om te investeren in vastgoedprojecten in hun buurt via een burgercoöperatie.

Daarnaast pleit de PVDA voor een herfinanciering van de Vlaamse Centrumsteden door een versterking van het Stedenfonds.

Aan de uitgavenzijde voorziet PVDA alvast een investeringsenveloppe van 50 miljoen euro voor Thuispunt Gent. Dat is nodig om de Gentse sociale woningen versneld te renoveren en tegen 2030 5.000 extra sociale woningen te bouwen.

PVDA wil jaarlijks 5 miljoen euro vrijmaken voor een stedelijk rollend renovatiefonds gericht op noodkopers. Dat is 30 miljoen euro in totaal. Aangevuld met een budget van 4 miljoen euro voor de noodzakelijke werving en renovatiebegeleiding. In de loop van de komende legislatuur begeleiden we zo 1.000 Gente noodkopers bij hun renovatie. Later, bij verkoop van de woning, komt de toelage terug naar het fonds om opnieuw mensen te helpen. 1.000 renovaties betekenen ook heel wat voor de lokale economie.

Daarnaast willen we ook de expertise van onderuit maximaal een plaats geven in het Gentse woonbeleid. Waar de overheid faalt om de wooncrisis aan te pakken, nemen steeds meer bewoners het heft in eigen handen. De PVDA steunt alle bewonersinitiatieven die stijgende huur- en woonprijzen aanpakken, en de woonkwaliteit in Gent willen verbeteren. De Gentse Dienst Wonen krijgt een rol als kenniscentrum van innovatieve woonoplossingen, en fungeert als centraal aanspreekpunt rond innovatief en betaalbaar wonen. Stad Gent onderhandelt (mee) met banken en fondsen om vlotter (pre)financiering los te weken.

Wooncoöperaties zoal Wooncoop bijvoorbeeld, initiatieven rond noodopvang zoals Woonbox, het Pandschap, Labland en de Community Land Trust. De Stad Gent moet dergelijke woonexperimenten stimuleren en helpen ontwikkelen. Er komt dan ook een kader dat veelbelovende sociale woonexperimenten van het Gentse middenveld voorziet in een transparante en vlotte toegang tot de stadserienten en van structurele financiering. Zo weten initiatiefnemers steeds bij wie ze terecht kunnen, en moeten ze niet meer elk jaar opnieuw naar projectsubsidies hengelen.
De stad, Sogent en Thuispunt Gent zitten op regelmatige basis aan tafel met de actoren uit het middenveld om expertise uit te wisselen en hun inbreng in het woonbeleid te verzekeren. We weren projectontwikkelaars en vastgoedmensen uit de GECORO, de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening. Zij zitten daar enkel om te kunnen handelen met voorkennis.
Tenslotte stellen we paal en perk aan schimmige deals tussen politici en vastgoedbedrijven achter de schermen. Een vernieuwde en versterkte Gentse Woonraad evalueert jaarlijks het woonplan en heeft inspraak in de bijsturing van de doelstellingen en aanpak.

1. Betaalbare woonstad

Wat wij willen

1. Maak van betaalbaar wonen een topprioriteit: 40 procent betaalbaar wonen in 2040

2. 5.000 extra sociale woningen tegen 2030

3. Betaalbaar wonen voor elke Gentenaar

4. Eerlijke huurprijzen

5. Een renovatierecht voor elke Gentenaar

6. Zet de leegstandslijst op nul. Vorm leegstaande krotten om tot betaalbare huurwoningen

7. Een woonmaatschappij waar bewoners op de eerste plaats komen

8. Samen investeren in een ambitieus woonbeleid